遺産分割における不動産の評価時と評価方法について
１， 遺産分割において不動産の評価が必要な理由
相続人が複数いる場合において、遺産の中に不動産（土地、建物）があった場合、遺産分割のためには、その価値を評価することが必要になります。なぜなら、各遺産の価値が明確でないと各相続人の具体的相続分を遺産分割の内容に反映させることができないからです。すなわち、例えば、AさんとBさんがそれぞれ1/2の相続分を持っている場合、遺産全体が１億円あったとして、そのうちAさんが８０００万円の土地を取得しBさんは２０００万円の預貯金を取得したとして、このままでは具体的相続分に沿った分割にはならないため、AさんはBさんに３０００万円を支払う必要があります。このような計算をするためには、不動産の価値を評価することが必要になります。
２， 不動産の評価はいつの時点の価値で行うか？
遺産分割において、不動産の評価はいつの時点を基準に行うべきでしょうか？ これは、原則として遺産分割時点とされています。つまり、相続開始時（被相続人死亡時）に遡るのではなく、遺産分割を行う時点の価格で評価するということです。現にこれから遺産を取得する相続人から見ればこの方が公平であり、それゆえ、通常、遺産分割時点の価値を用いることとされています。
なお、寄与分、特別受益の計算において不動産の評価が必要な場合は、相続開始時（被相続人が亡くなった時）で計算することとなります。
３， 不動産の評価方法
不動産の評価方法はいくつかありますが、一般的には不動産業者に査定をしてもらうという方法が用いられます。各相続人がそれぞれ不動産業者の無料査定をお願いしてその結果を調停の場に提出する、というような手順はよく用いられます。ただ、代償金の額を考えると、自身が取得を希望する不動産については低く、他の相続人が取得を希望する不動産については高く、評価されることが自身には有利になるわけなので、それぞれが自己に有利な主張をして評価額について合意を見出すことが難しいこともあります。交渉や調停であれば何らかの妥協が必要ですが、審判の場合は裁判所が証拠を元に判断します。審判の場合は不動産鑑定士による鑑定額を用いる場合もあります。
また、交渉や調停の段階では相続人間の合意で固定資産評価証明書の額や路線価に基づく額を用いることもあります。ただ、地域によっては路線価は設定がされていないこともあります。地方で査定を取るのが難しいような地域や類似物件の取引事例が稀で査定を取得しにくい物件であれば、固定資産評価証明書の金額を用いることは珍しくないと思います。
４， 弁護士にご依頼の場合
弁護士にご依頼の場合、不動産の査定の取得についても弁護士が行うことができます。ご自身では不動産の評価方法がよくわからないという場合、ぜひ、弁護士にご相談ください。